Immobilienbewertung von Hotels

Erfahren Sie bei uns die entscheidenden Faktoren

Immer wieder wird es erforderlich, dass die Betreiber von Beherbergungsbetrieben den Wert ihres Unternehmens erfahren m?chten.

Die Kaufpreisermittlung: Ein Investor m?chte ein Hotel erwerben. Er ben?tigt eine realistische Einsch?tzung aufgrund der allgemeinen und individuellen Situation des Unternehmens. Der Verkaufspreis bemisst sich ebenso wie der Kaufpreis, allerdings aus Sicht des aktuellen Eigent?mers. Die Gr?nde f?r den Verkaufswunsch k?nnen Alter, Krankheit oder eine wirtschaftliche Schieflage sein.

Scheidung oder Erbschaft: Vielfach verkaufen die Erben ein Hotel, sofern es nicht einer ?bernimmt und die Miterben auszahlt. In beiden F?llen ist der realistische Wert erforderlich. Das gilt ebenso bei Ehescheidungen mit Anspruch auf Zugewinn.

Ein Beleihungsgutachten ben?tigen Kreditgeber, die dem P?chter oder Eigent?mer einen finanziellen Engpass ?berbr?cken oder Geldmittel f?r eine Renovierung bereitstellen.

Die Bilanzierung des Immobilienverm?gens wird f?llig, wenn ein Hotel oder eine ganze Hotelkette einem Immobilienfonds angeh?rt.
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Die wichtigsten Faktoren f?r die Immobilienbewertung eines Hotels

Es gibt eine Vielzahl von Einfl?ssen, die f?r die Wertermittlung Hotel von Bedeutung sind. Sie alle sind jedoch keine absoluten Gr??en, sondern stehen in enger Verbindung zur Art des jeweiligen Beherbergungsbetriebs.

Der Standort des Hotels

Was f?r Gesch?ftsreisende wichtig ist, wirkt sich auf ein Touristenhotel ung?nstig aus. Wer beruflich unterwegs ist, sucht ein Haus mit guter Verkehrsanbindung, in Messen?he oder unweit vom Flughafen. Urlauber dagegen w?nschen sich meist eine ruhige Lage, vielleicht bei einem Park oder auch zentral f?r die Besichtigung eines historischen Stadtkerns. Kostenloses WLAN ist fast immer unabdingbar, ein abwechslungsreiches Fr?hst?cksbuffet ebenfalls. Sehr gerne gesehen ist ein Fitnessraum oder ein kleiner Spa-Bereich.

Die Person des Betreibers

Hat er das passende Konzept f?r sein Haus? Engagiert er sich ausreichend? Ist er in der Lage, sein Personal entsprechend zu f?hren und anzuleiten? Sind seine Ma?nahmen nachhaltig und plausibel?

Die Marktpositionierung

Dazu bedient sich der Gutachter unter anderem der Bewertungsportale. Sind dort die Einsch?tzungen ?berragend, spricht dies f?r eine hohe Akzeptanz bei den G?sten. Bei diesen Plattformen spielen die Aspekte eine Rolle, die f?r den Gro?teil der Besucher wichtig sind: Lage, Freundlichkeit, Sauberkeit und Qualit?t des Fr?hst?cks. Findet ein Haus vorwiegend negative Beurteilungen oder ?berhaupt keine, spricht viel daf?r, dass es im unteren Bereich der Akzeptanz liegt.

Die vertragliche Konstellation

Es macht einen gro?en Unterschied, ob das jeweilige Hotel vom Eigent?mer selbst betrieben wird oder ob es verpachtet ist. In diesem Fall n?mlich ist der Gewinn deutlich geringer, da ein bestimmter Prozentsatz des Umsatzes – meist sind es 15 bis 25 Prozent -abzuf?hren ist.

Die wertbildenden Aspekte

Dieser sehr umfangreiche Bereich umfasst die wirtschaftliche Betriebssituation wie etwa die Kosten- und Umsatzstruktur, das Betriebsergebnis, den Zustand und die Ausstattung von Haus und Zimmern sowie den ?rtlichen Hotelmarkt.

Die Gesamt- und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels betr?gt 40 bis 60 Jahre.

Das Modernisierungsrisiko

Modernisierungen dienen dazu, das Hotel konkurrenzf?hig zu halten oder zu machen und die Ertragsf?higkeit nachhaltig zu sichern. Insbesondere gilt es auch, die M?glichkeit einer Drittverwendung zu betrachten; also ein Hotel zur Seniorenresidenz zu gestalten. Besteht keine Aussicht auf eine Umsatzsteigerung, gilt die Renovierung als problematisch. Das Modernisierungsrisiko betr?gt 0,5 bis drei Prozent der Kosten f?r die Herstellung.

Die Revitalisierungskosten

Sie kommen bei einem sehr alten Geb?ude zum Tragen, das in dem aktuellen Zustand nicht mehr zeit- oder gar zukunftsgem?? ist. Die Revitalisierung geht dabei weit ?ber eine Sanierung hinaus.

Die Methoden f?r die Immobilienbewertung

Abh?ngig vom Grund f?r die Immobilienbewertung Hotel w?hlt der Gutachter unterschiedliche Ans?tze.
Das Ertragswertverfahren stellt Ertr?ge – also die Einnahmen aus dem Betrieb – und Aufw?nde einander gegen?ber und ermittelt daraus den Reinertrag.

Handelt sich um ein verpachtetes Hotel, legt der Begutachter die betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode zugrunde. Dabei flie?t zus?tzlich zur reinen Ertragsermittlung auch eine Unternehmensbewertung ein. Sie ist erforderlich, weil etwa bei der Beleihung langfristig gro?er Wert auf Nachhaltigkeit und Plausibilit?t liegt.

Der Discounted-Cashflow kommt zum Einsatz, wenn internationale Investoren beteiligt sind. Er ist auf die Zukunft ausgerichtet und ermittelt k?nftige Zahlungs?bersch?sse, die er mithilfe der Kapitalkosten diskontiert.

Formeln und Kennzahlen f?r die Immobilienbewertung Hotel

Die Zimmerbelegung berechnet sich nach der Formel ->
belegte Zimmer / verf?gbare Zimmer

Der Zimmererl?s basiert auf der Formel ->
Zimmerumsatz / belegte Zimmer.

Dieser durchschnittliche Zimmererl?s ist auch bekannt als ARR (Average Room Rate). Er l?sst alle Faktoren au?er Acht, die ?ber den reinen ?bernachtungserl?s hinausgehen. Mehrwertsteuer, Fr?hst?ck, Provisionen und Rabatte bleiben unber?cksichtigt.

Eine weitere Kennzahl benennt den Erl?s pro verf?gbarem Zimmer. Er ber?cksichtigt demnach auch die nicht belegten Zimmer und erstellt den Zusammenhang zum Erl?s her. Der internationale Begriff lautet Yield. Ihm liegt die Formel zugrunde
Zimmerbelegung x durchschnittlicher Zimmererl?s

Auch die Aufenthaltsdauer spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung Hotel und basiert auf der Formel
?bernachtungen / Ank?nfte

Der Belegungsfaktor bezeichnet die Zahl der Zimmer, in denen mehr als ein Gast wohnt. Die Formel daf?r lautet

?bernachtungen / (belegte Zimmer x ?ffnungstage)

Die wichtigsten Beherbergungsbetriebe

Ein Hotel hat meist mehr als 20 Zimmer und bietet einen gewissen Komfort. Das bedeutet: Es gibt eine Rezeption, die t?gliche Zimmerreinigung und ein Restaurant. Weitere Dienstleistungen oder Ausstattungsextras bestimmen die Einstufung nach Sternen.

Das All-Suite-Hotel verf?gt ausschlie?lich ?ber Suiten, also Wohn- und Schlafzimmer sowie das Bad sind von einer Partei bewohnt.

Im Apart-Hotel verf?gen die Apartments oder Studios ?ber eine Kochnische.

Beim Boutique-Hotel handelt es sich um ein individuell gestaltetes und inhabergef?hrtes Hotel mit hohem Komfort.

Der Gasthof ist ein oft l?ndlicher Betrieb mit dem Schwerpunkt auf der Gastronomie. G?stezimmer stehen zur Verf?gung.

Das Hostel beherbergt vorwiegend Rucksacktouristen mit wenig Geld. Sie schlafen in Mehrbettzimmern und nutzen ein Gemeinschaftsbad sowie eigene Schlie?f?cher.

Das Kurhotel bietet Behandlungen an. Es liegt in einem Kurort oder einem Heilbad.

Das Motel ist schlicht eingerichtet und ausgestattet, verf?gt aber ?ber zahlreiche Parkpl?tze. Hier ?bernachten fast ausschlie?lich Kraftfahrer.

Eine Pension ist meist kleiner und famili?rer als ein Hotel und bietet deutlich weniger Dienstleistungen an. So gibt es – wenn ?berhaupt – nur f?r die eigenen G?ste Halb- oder Vollpension.

Privatzimmer liegen in einem privaten Wohnhaus; es d?rfen h?chstens acht Zimmer sein.

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